法端琐事｜“付清”了购房款为何仍输掉“保房”官司？

在房地产交易中，消费者购买开发商名下商品房后，若该房屋因开发商债务纠纷被法院查封，消费者如何才能排除强制执行？近日，腾冲市人民法院审结的一起案件，为类似情况提供了法律指引。

原告杨某称，其于2022年5月与甲公司签订房源确认表，约定购买该公司开发的一套商品房，总价78万余元。2023年1月，双方正式签订《商品房买卖合同（预售）》。因甲公司楼盘部分项目系乙公司承建，乙公司购买甲公司楼盘有优惠折扣，且杨某与乙公司之间有业务往来，乙公司有应付款未支付杨某。故而，杨某与甲公司签订房屋买卖合同后，即由乙公司股东雷某代为支付了购房款78万余元。同年4月，因甲公司与负责楼盘承建的丙公司之间的工程建设纠纷，甲公司名下楼盘被法院依仲裁查封，其中包含了杨某所购房屋。为此，杨某向法院提出执行异议，异议被驳回后，杨某提起案外人执行异议之诉，要求中止执行并解除查封。

诉讼中，被告丙公司辩称，原告杨某提出执行异议之诉的基础法律关系是以物抵债，其商品房买卖合同本质上是履行乙公司与甲公司之间的工程款。而丙公司早在2022年即向仲裁机构提出了仲裁，仲裁经裁定确认丙公司对案涉房屋享有优先受偿权。丙公司据此向法院申请保全查封，本身也是解决甲公司与丙公司的工程款问题，理应阻止杨某执行异议之诉的诉讼请求。

经审理查明，杨某与甲公司签订房屋买卖合同时，约定出售该商品房的全部房价款应当存入甲公司预售资金监管A账户，用于该项目工程建设。期间，乙公司股东雷某向甲公司B账户转账五次，合计款项240余万元。

法院认为，杨某与甲公司签订购房合同后，未向双方约定的预售资金账户转账，也未就涉案房屋进行房屋买卖备案登记，而是由乙公司股东雷某向甲公司账户转账。杨某虽主张已支付全部房款，但其提供的转账记录未注明款项性质，且未转入合同约定的资金监管账户，无法证明该笔款项确为购房款。同时，由于乙公司与甲公司存在其他经济往来，转账用途存在争议。最终，法院认定杨某未能充分举证证明其已支付超过50%的购房款，不符合排除强制执行的条件，判决驳回其诉讼请求。宣判后，杨某不服判决提起上诉，案件经保山市中院二审，驳回上诉，维持原判。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，商品房消费者满足以下三个条件之一的，可排除法院强制执行：一是法院查封前已签订合法有效的买卖合同；二是所购房屋系用于居住且名下无其他居住房屋；三是已支付价款超过合同总价款的50%。本案中，杨某因未能证明付款事实与购房的直接关联性，最终无法对抗开发商的债权人享有的优先受偿权。消费者在购房过程中，应严格按合同约定支付房款，确保资金转入相应账户，并保留注明用途的转账凭证、正式发票等关键证据。若通过第三方代付，需明确款项性质并取得书面确认。此外，应及时办理合同备案登记，进一步强化权力保障。只有规范交易流程，才能在法律风险中最大限度保护自身权益。