保山市不动产统一登记业务政策问题答疑（一）

根据国家、省、市对2016年不动产统一登记工作的部署和要求，我市施甸县、昌宁县、龙陵县分别于6月24日、25日、28日颁发了首批不动产权证书，在颁发新证过程中，房产、土地合一存在诸多问题，经市局认真梳理、研究、分析后，现就部分政策及业务问题的处理提出以下意见，供县市在开展不动产统一登记工作中参考。

1、原房产登记用途为商业，土地登记用途为住宅用地，在数据整合或申请换发不动产权证书过程中，用途如何统一问题。

在数据整合过程中，土地、房产按原用途进行处理。申请人申请换发不动产权证书，但产权不发生转移的，可按国家有关规定办理土地使用权用途改变手续后登记发证，亦可按原用途直接办理。若发生产权变更，则需先完善土地使用权用途改变手续之后再予以登记发证。

2、部分行政机关、企事业单位的房改房，已分户办理房产证，由于历史原因或地方政策，土地使用权未处置到相关权利人的，在房地统一登记过程中，该部分房地产难以进行转移、抵押登记问题。

针对此问题，建议实行双轨制，即能够将土地从原部门大证里分到各户的，先办理分户土地证，再办理后续变更登记；因地方政策原因不能够办理分户土地证的，建议以技术手段解决，即在不动产权证书中，只记载房产权力，不标注土地使用权。

3、登记结果实时汇交国家和省的问题

根据国家和省关于做好不动产登记信息管理基础平台接入工作的通知，我市6月底已颁发新证的三县11月底前必须接入国家级信息平台。市局已和北京世纪安图科技发展数码有限责任公司沟通，公司已着手准备相关工作，现需施甸、昌宁及时将不动产登记数据传输网络专线从县局架设至县不动产登记中心，且各地需购置好前置机，9月23日前上报数据接入申请表，为数据联接上报做好准备。

4、原已颁发过“两证”申请办理抵押登记的问题。不动产登记业务办理，必须房地一体登记，不动产登记数据是发证的基础，不动产单元号是登记发证的关键信息，不可缺少。建议实时受理不动产登记申请，按照申请人申请情况，实时进行补测补录，完成数据整合，形成不动产登记数据。

抵押登记业务对原有证书不变不换，登记业务办理必须具备登记数据方可办理，在办结之后，由登记机构颁发不动产登记证明，原有证书继续有效，也可据权利人申请直接换发新证。

5、房地产开发商在开发过程中改变土地用途、容积率及超占面积、私自转让土地使用权、税费未缴纳完毕、土地使用权设定抵押登记等原因导致该类开发项目业主在取得房产证后无法办理土地使用权分户、转让、抵押登记的问题。

待房地产开发企业完善相关手续，补缴税费后或注销相抵押登记后再行办理。

6、存量数据整合经费测算问题

存量数据整合工作因各地房、地基础调查工作开展情况存在差异，数据质量和数量也各不相同，因此每宗地数据整合需投入的工作量也不一样，导致数据整合经费难以测算和统一标准。目前，江西省不动产登记局委托江西省国土资源勘测规划院编制了《不动产登记数据库经费测算说明》，该《说明》依据国家测绘局2002年1月28日发布的《测绘工程产品价格》和财政部、国家测绘局2009年2月5日发布的《测绘生产成本定额》、《测绘工程产品困难类别细则》，按照《不动产登记数据库建库标准（试行）》和《不动产登记数据整合建库技术规范（试行）》进行系统归纳梳理而成的，对我市各县（市、区）不动产登记数据库经费测算有一定借鉴意义。在国家、省、市没有出台新的不动产登记数据库经费测算或定额之前，该《说明》可作为不动产数据整合建库工作过程中进行经费预算和经费支付的参考。