法域经济｜租期15年投资近百万，合同解除谁来买单？

经营者向他人租赁闲置土地投资经营特色餐饮，本来是双赢的好事。双方却因租金拖欠、装修补偿等问题闹上法庭，法院该如何明确责任划分？来看腾冲市人民法院这个案例。

2018年3月，原告尹某等四人将共有房屋及后园、马厩等出租给被告乐某用于农家乐经营，约定租期15年，租金分五期支付。被告按约支付了首期租金10万元，并对租赁的房屋、场地进行翻新、新建及景观改造。但自2023年4月起，被告未支付第二期租金16万元，经多次催收无果后，原告起诉要求解除合同并索赔。诉讼中，乐某辩称，其在租赁房屋上投资较大，合同一旦解除，将造成不可挽回的损失。对于原告提出赔偿违约金10万元的要求，由于合同当期案涉租金仅为每年8万元，原告的违约金要求明显过高，请求法院驳回原告的诉讼请求。

法院审理认为，根据双方的合同约定，被告未按约支付租金已构成违约，符合合同约定的解除条件。但若强制拆除被告新建的房屋、景观等添加附着部分，不但损害房屋整体价值，违背“绿色原则”和经济性，也不利于原告后续使用或出租。因此，由被告腾退房屋（可移动物品除外）后，原告按现状接收并合理补偿，既减少双方损失，也避免资源浪费。为此，法院针对双方争议较大的装修残值补偿问题，委托专业机构进行两次现场勘验鉴定，认定被告装修总价值约为87万元，结合15年折旧期及剩余租期，酌定由原告补偿被告装修残值35万元。

至于违约金问题，双方虽做了约定，但原告已实际获得了第一期租赁房屋的租金，其实际损失主要为未付租金及利息，结合“违约金不过分高于实际损失”的司法原则，经过综合考虑违约时长及贷款市场利率，法院将违约金酌情调整为3.2万元。

最终，法院做出判决，判令解除双方的租赁合同，由原告补偿被告装修残值35万元，由被告支付原告违约金3.2万元，并按年租金8万元计算，支付至实际返还房屋之日的租金及占用费。宣判后，原、被告均不服判决提起上诉，案件经保山市中院二审，驳回上诉，维持原判。